都心の不動産はぼったくり価格

15年くらい前（もっと前かな）から、移住先を探している。日本のあちこちに出かけていって不動産屋さんを訪ねた。自然災害の少ないことを最優先している。日本海側の県は自然災害は少ないのだが、冬にどんよりした天気になる。雪が降る地域もある。冬のどんよりした天気に我慢できるなら島根県とか鳥取県とか福岡県とかは良い。私は福岡市に延べ8年間住んだことがあり、あのどんより天気は我慢できそうにないので日本海側は候補から除外。

晴天率の高さと地震の少なさから岡山市を候補にした。南海トラフ地震でM9クラスが発生しても岡山市ならギリギリ耐えそうだ。しかし、岡山市は実は水害に弱い。今のところ大きな水害は発生してないが、岡山市内の中を流れる旭川は上流で最近何回か氾濫している。もし下流の岡山市内で氾濫したら、ハザードマップを見れば分かるが、岡山県庁以外全域が水没する。そんな訳で岡山市内の物件はまだ買っておらず、地元のあなぶき興産に定期的に物件情報を送ってもらっている。あなぶき興産は律儀に毎月物件情報を送ってくれていて、いつまでも買わないのが申し訳ない感じだ。

15年くらい岡山市の物件価格を見続けていると、推移がよく分かる。一時期かなり高騰してタワマンの最上階が1億円なんて部屋もあったが、最近は落ち着いた。今回もらったアルファステイツの新築マンションの資料では南西向き87平米が4280万円。南西向き79平米が3880万円。79平米は角部屋で南東にもバルコニーと窓があるから、狭いがこちらの方が好みだ。

都心の同じような70平米クラスの新築マンションは白金高輪エリアの情報しかないが、1億5000万円くらい。マンションの上物は日本のどこで建てても同じ費用だ。土地代はもちろん場所による。土地代はマンションの部屋数で割られるから、土地代が違っても価格にべらぼうに差がつくことはない。岡山市より港区の地価が高いとしても、片や4000万円、片や1億5000万円。ちょっとおかしい値付けだ。ひとことで言うと都心の不動産はぼったくり価格だ。材料費が高騰しているとしても、適正にコストを積み上げると9000万円～1億円が正しい価格だろう。さらに問題なのは管理費や修繕積立金が4000万円のマンションも1億5000万円のマンションもひどく安い。管理費をケチるとマンション内環境が悪くなるし、修繕積立金をケチると20年後大規模修繕のときにトラブルになる。どちらのマンションもそういう意味では買えない物件だ。

都心の不動産がバブルになっているのは明らかだが、なかなか弾けそうにない。私が生きている間は高いままな気がしている。資産をインフレから守るために都心の不動産を買う人はいなくならないと思う。インフレ対策なら買うべきだ。かと言って明らかに割高な物件を買うのもなんだかなあと思う。